Пятиэтажные мытарства

Проблема модернизации жилых домов массовых серий поднималась уже не раз. Дешевые и быстровозводимые пятиэтажки, похожие друг на друга как две капли воды, позволили в 50-60 гг. снять остроту жилищного кризиса. Однако сегодня они не удовлетворяют современным требованиям, предъявляемым к жилью. Вдобавок многие из них находятся в довольно ветхом состоянии - когда они строились, никто и не планировал, что они простоят более 40 лет. Очередной попыткой найти пути решения проблемы и стал III Международный конгресс "Модернизация домов первых массовых серий и инженерной инфраструктуры городов", прошедший в Санкт-Петербурге 19-21 ноября.

Сейчас, когда термин "хрущеба" стал негативной оценкой качества жилья, мало кто вспомнит, какой удачей считалось в свое время получить квартиру в таком доме. Не случайно пик строительства в Петербурге пришелся именно на 60-е гг., когда основной массой строящихся домов были неказистые панельные пятиэтажки. Тогда в городе вводилось до 2,5 млн. кв. м ежегодно. Всего было построено около 2400 типовых пятиэтажек общей площадью 9 млн. кв. м. Сегодня в них проживает 12% населения города. Проблем в таких домах множество. Некоторые из них - общие для всего городского жилого фонда, такие как изношенность коммуникаций и протекающие крыши - возможно решить с помощью комплексного капремонта. Другие - неудобная планировка, плохая теплоизоляция стен и звукоизоляция перекрытий - требуют более существенных переделок, а такие как низкая высота потолков, вряд ли и вовсе поддаются лечению.

В начале 2000 г. правительством Петербурга была принята программа реконструкции жилых домов первых массовых серий. На начальном ее этапе, который сейчас близок к завершению, предстояло проработать различные варианты подхода к этой задаче и проанализировать накопленный опыт. Затем предстоит обеспечить нормативно-правовую и законодательную базу. И лишь после этого можно будет приступить к массовой реконструкции.

Вариантов реконструкции пятиэтажек множество, и в Петербурге в рамках пилотных проектов уже были опробованы многие из них. Первый и самый радикальный: полный поквартальный снос "хрущеб" и строительство на их месте современного жилья. Этот метод у нас часто называют "московским", ибо именно в столице он получил наибольшее распространение. Практика уже вполне отработана: сначала строится новое жилье и туда переселяются обитатели "хрущевок". Затем старый квартал сносится и на его месте возводятся новые дома, квартиры в которых затем реализуются по коммерческим ценам. Главный недостаток этого метода - необходимость больших начальных капиталовложений с возможностью их возврата лишь через несколько лет. В Москве программа реконструкции пятиэтажек реализуется с 1995 г. Всего за это время было снесено около 1200 зданий общей площадью почти 3,5 млн. кв. м. В Петербурге в качестве эксперимента уже были расселены два дома в квартале № 5 района Дачное с переездом жильцов в построенный неподалеку новый дом. В июле 2003 г. между властями Петербурга и Москвы было заключено соглашение, в соответствии с которым столичный строительный бизнес примет участие в реализации первого масштабного проекта по сносу пятиэтажек в Петербурге. Для этого было создано ОАО "Московская инвестиционно-строительная компания" ("МИСК"); контрольный пакет акций принадлежит правительству Москвы, а оставшаяся часть - крупным инвестиционно-строительным компаниям. "МИСК" под застройку будет выделена территория квартала № 31, вблизи пересечения улиц М. Бухарестская и Димитрова. Там будут построены дома для жителей квартала № 18, восточнее Витебской железной дороги. После переселения жильцов и сноса старых домов квартал будет застроен современными многоэтажными домами. При этом предполагается, что московское участие останется только финансовым, а все строительные работы будут осуществляться петербургскими компаниями.

Второй подход часто называют "немецким" - его использовали при реконструкции аналогичного по качеству жилья на территории бывшей ГДР. Он представляет собой комплексную санацию без выселения жильцов. При этом происходит утепление стен, замена кровли, коммуникаций, дверных и оконных блоков, остекление балконов, улучшение гидроизоляции. В Петербурге пилотный проект был реализован в доме № 7 по пр. Народного Ополчения. Основное достоинство этого метода - относительная дешевизна по сравнению со строительством нового дома. В наших условиях реконструкция одного квадратного метра обходится в $100-150. Однако всех проблем пятиэтажек такой подход не решает. Кроме того, как показывает практика, очень не многие жильцы готовы и способны платить за подобную реконструкцию, так что расходы почти полностью лягут на бюджет.

Следующий метод предусматривает реконструкцию "хрущевок" с надстройкой этажей, в том числе и мансардных. Первый такой опыт был проведен по адресу ул. Торжковская, 16, где санация и надстройка мансарды осуществлялась с привлечением средств иностранных инвесторов.

Все прочие варианты представляют собой разновидности или комбинации вышеперечисленных.

Какой же выберет город? Судя по проектам, представленным на III Международном конгрессе "Модернизация домов первых массовых серий и инженерной инфраструктуры городов", право на существование получат все из них, тем более что часть уже запущена в реализацию.

Так, например, компания "ИВИ-93" осуществляет проект по реконструкции квартала № 12 недалеко от метро "Академическая". Здесь предусмотрено строительство новых зданий с частичным сносом ветхого фонда, санацией оставшихся домов и комплексным благоустройством квартала. Более кардинально подошел фонд "Регион-Инвест" к реконструкции квартала № 24 на Малой Охте. Здесь большая часть пятиэтажек будет снесена или полностью перестроена с улучшением их архитектурного облика. Поэтапная реконструкция предусмотрена для квартала № 9, западнее Варшавской железной дороги. Здесь по мере возведения новых домов будут расселяться и сноситься старые. Работы планируется проводить в Дачном, Ульянке, Сосновой Поляне, Московском районе.

Практически все участники конгресса говорили о необходимости разработки нормативно-правовой базы по расселению, а также об ускорении предоставления документации. Очень тесно вопрос реконструкции связан и с разрабатывающимся сейчас генеральным планом развития Петербурга. От того, как будет расти город - вширь или ввысь, - зависит, что будет выгоднее - сносить или модернизировать пятиэтажки.

"Мосинжпроект": большому городу - большой институт.

Системы коммерческих ПВХ-покрытий.

Работа как средство самосохранения.

В перспективе времени: как должна строиться работа в интересах города.

"Специализированное карьерное управление": благосостояние добывается честной работой.

"Северо-Западный тракт": дорожники - осязаемая строительная сила.

NORTECH – технологии комфорта.

Главная Публикации