Коммерческая недвижимость: проблемы и перспективы

В начале октября в Пушкине состоялась конференция "Коммерческая недвижимость России: управление инвестиции, развитие". Ее организаторами выступили Гильдия Управляющих и Девелоперов (ее первый съезд состоялся одновременно с конференцией) и Российская Гильдия Риэлторов.

На конференции встретились представители управляющих фирм из разных городов России, а также чиновники региональных администраций и федеральных органов власти. Всего в ней приняли участие более 200 специалистов из Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Перми, Калининграда, Челябинска, Казани, Ростова-на-Дону, Рязани, Краснодара, а также из Великобритании, США и Украины

На пленарном заседании конференции выступили: заместитель министра имущественных отношений РФ С. Моложавый, вице-губернатор Санкт-Петербурга, председатель КУГИ В. Назаров, депутат Государственной Думы Г. Томчин. Доклады по различным вопросам рынка коммерческой недвижимости сделали ведущие аналитики и представители западных финансово-инвестиционных структур: С. Рябокобылко (Stiles&Riabokobilko), В. Народицкий (Vega Capital Group), И. Элиот ("Джон Лэнг Ласаль"), Дж. Гарвин (George Garvin Real Estate Investment and Development). В выступлениях докладчики оценили нынешнее положение на рынке коммерческой недвижимости в России, а также высказали свои взгляды на перспективы его развития.

Заместитель министра имущественных отношений РФ С. Моложавый, в частности, отметил: "Для частных компаний нет возможности управлять государственной недвижимостью, так как все доходы от аренды они обязаны направлять в бюджет", и выступил за то, чтобы оставлять часть доходов от аренды управляющей компании. "Мы соглашаемся только на раздел построенного объекта, - сказал С. Моложавый, - когда часть площадей остается инвестору, а часть переходит Минимуществу и его региональным подразделениям. Раздел таких объектов в Москве, в центре, происходит в долях: 30-40% - федеральному ведомству и, соответственно, 70-60% - инвестору. На окраинах города доля инвестора может быть больше. Забрав свою часть площадей, федеральные власти поступают по своему усмотрению: либо используют этот объект, либо продают его". Постановление правительства № 333 устанавливает порядок продажи государственного имущества. Во-первых, с обязательным проведением аукциона, "а во-вторых, при определении стоимости объекта, мы ориентируемся на рыночную цену. А для этого базовым элементом стоимости является земля", - заявил замминистра.

Депутат Госдумы Г. Томчин полагает, что частным управляющим компаниям необходимо передавать не только отдельные здания, но и участки таких мегапроектов, как КАД или дамба. Это могло бы иметь форму концессии. Промышленные предприятия для вывода из центра Петербурга нуждаются в налоговых преференциях, чтобы сакуммулировать средства, необходимые для нового строительства в новых промзонах. Вице-губернатор Санкт-Петербурга В. Назаров заявил: "Вся деятельность КУГИ на рынке коммерческой недвижимости, по сути дела, стремится к тому, чтобы от КУГИ зависело как можно меньше".

Президент ГУД, президент группы компаний "Бекар" А. Шарапов отметил, что "питерский закон о доверительном управлении имуществом города может стать образцом для федерального законодательства. Без этого не будет существенного прогресса в привлечении управляющих компаний к работе с объектами федеральной собственности". Эту позицию поддержал Ю. А. Борисов, генеральный директор Управляющей компании "Питер".

Владимир Народицкий (Vega Capital Group) в докладе "Почему я не инвестирую в Россию?" сказал, что "несмотря на "зашкаливающие" показатели доходности, которые демонстрирует российская коммерческая недвижимость, риск инвестиций в нее не поддается оценке. Основным фактором неопределенности являются постоянно меняющиеся, непонятные российские законы, плохая предсказуемость политической и экономической ситуаций, а также отсутствие гарантий права собственности. Портфельные инвестиции в российские ценные бумаги остаются для западного инвестора привлекательнее ввиду большей ликвидности".

На основе представленных аналитических материалов, характеризующих все сегменты рынка коммерческой недвижимости, а также по итогам обсуждения проблем рынка в тематических секциях, участники конференции сделали заявление, в котором, в частности, говорится: "Рынок коммерческой недвижимости России сегодня демонстрирует стабильно высокие темпы развития в течение уже трехлетнего периода на фоне общеэкономического роста... Вместе с тем есть ряд проблем, которые тормозят инвестиционный процесс".

Земля. Хотя до конца года предприятия должны определиться в правовом плане по отношению к занимаемым ими земельным участкам, зачастую налог на землю превышает размеры арендной платы и делает невыгодным приобретение земли в собственность. Существующие варианты получения земли в большинстве регионов далеки от рыночных. Целесообразно перейти от них к механизму продажи через процедуру торгов. При этом необходимо, чтобы местные органы власти ставили перед собой задачу не максимизации сиюминутных поступлений, а долгосрочного развития бизнеса, коммерческой недвижимости.

Кредиты. Сегодня созрела ситуация для пересмотра условий кредитования девелоперских проектов. Рынок коммерческой недвижимости демонстрирует высокие уровни доходности и рекордные сроки окупаемости. В то же время оптимальными для кредитования проектов в этой сфере являются сроки не менее чем 5 лет, что значительно больше предлагаемых сегодня банками. При этом рисков, связанных с кредитованием проектов коммерческой недвижимости, значительно меньше, чем, например, в сфере жилищного строительства.

Эффективность управления. В настоящее время профессиональные управляющие компании более демонстрируют собственно показатели эффективности использования недвижимости. Для увеличения доходов от недвижимости, поступающих в федеральный и местные бюджеты, государство должно прибегнуть к услугам частных управляющих компаний, передав им в доверительное управление и эксплуатацию часть нежилого фонда.

Промзоны. Ситуация, когда недвижимость предприятий ветшает, занимая инвестиционно-привлекательные участки земли, требует целого комплекса мер: от законодательного закрепления нового правового зонирования до вопросов финансирования вывода предприятий в новые промзоны. На освободившихся землях могла бы развиваться коммерческая недвижимость с офисными, торгово-развлекательными и др. функциями. Накоплен большой опыт развития депрессивных территорий - через создание агентств развития территорий и привлечение управляющих компаний и крупных инвесторов к целостному развитию имущественных комплексов. Этот опыт требует изучения и внедрения на уровне регионального законодательства.

Как победили "Размыв": уникальные 800 метров петербургского тоннеля метро.

Проблема звукоизоляционных материалов: назад к качеству.

Тепло и комфорт.

«Арктос» — и дышится легче!.

Русский hi-tech: бесперебойность и комфорт.

Инвестор не пройдет мимо.

Optimalьные машины для деревьев-крупномеров.

Главная Публикации