Навигация
Главная
Публикации
 
Рекомендуем
Что такое жидкое стекло
Надувная индустрия
Термодревесина
Композитное топливо
Что такое электромобиль
Принцип инверсии
Швейная промышленность
Промышленный шум
Стекло вручную
Вакуумная упаковка
Увлажнитель воздуха
 
Калькулятор НДС онлайн: nds.com.ru

Главная  Публикации 


Как избавиться от ветхого жилого фонда?


Для людей, профессионально занимающихся недвижимостью, не секрет, что основным пожеланием клиента, желающего приобрести земельный участок в собственность, является типовой набор характеристик.


Вот он: красивый, сухой, с видом на воду или недалеко от нее, с приличными соседями, желательно с наличием городских коммуникаций, общей площадью, как правило, не менее 20 соток. Давайте рассмотрим этот "типовой набор" в узком сегменте хорошего и элитного диапазона в Санкт-Петербурге, вернее в северной его части: Приморском, Выборгском и Курортном районах. Территорий, отвечающих этим требованиям, не так уж много: Ольгино, Лисий нос, Парголово, Александровская, Шувалово-Озерки, Коломяги, Тарховка, Курорт, Угольный п-ов, Солнечное, Репино, Комарово, Зеленогорск. Везде есть водоемы, понятие красоты - дело вкуса и финансовых возможностей клиента; наличие коммуникаций значительно упрощает дальнейшую эпопею строительства и жизни, но тоже при сегодняшнем уровне развития науки и техники не является неразрешимой проблемой; осталось две проблемы: наличие приличных соседей и площадь участка.


О них и поговорим.


Что значит "приличные соседи", если живем мы в собственном доме? Проблемы, которые приходится решать владельцам квартир в элитных и обычных домах - монтаж домофонов, консьерж, уборка подъезда и т. д., - здесь умножаются на установку контейнеров для мусора, совместное участие в реконструкции и строительстве трансформаторных подстанций, прокладке телефонных кабелей, водопровода, асфальтирование и обслуживание подъездов к домовладению. Реалии таковы, что если "приличных соседей" нет, то решать подобные вопросы придется в одиночку.


Итак, при наличии достаточно серьезных финансовых средств в Петербурге есть возможность приобрести земельный участок, пригодный для размещения на нем жилого дома. Он может быть расположен как и в сложившейся исторической застройке (охраняется КГИОП), так и во вновь сформированных коттеджных поселках. Попадаются варианты, когда земля находится на самом берегу или недалеко (от 100 до 500 м) от водоема. Спрос на такие участки максимален, а предложения единичны. Соответственно и цены на них варьируются от $10 000 (Лисий Нос, Парголово, Ольгино) до $20 000-25 000 за сотку (Угольный п-в, Солнечное, Курорт). Между этими "экстремумами" остались Коломяги, Шувалово-Озерки и отдаленные районы элитных участков в Камарово, Репино. Даже во время августовского кризиса 1998 г. и последующего "застоя" на рынке недвижимости цены на хорошую и элитную землю не падали - они просто не росли где-то в течение 1-1,5 лет. Потом опять "поползли", затем "побежали", а в год юбилея Петербурга, можно смело заявить, "улетели", и тенденций к "торможению" не предвидится. И пока спрос превышает предложение, цены падать или останавливаться не будут.


Чем характеризуется нынче рынок? Во-первых, отсутствием предложений, точнее, вопиющим отсутствием выбора. Те предложения, которые возникают, диктуются волей продавца; и агенты ищут покупателя, согласного на предложенные условия. Во-вторых, отсутствием первичного рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Власть решает, кому же отдать полномочия под новое выделение земельных участков. Процедура прописана земельным кодексом, а вот до ее реализации пока не добраться - много нестыковок и противоречий. В результате рынок предложения единичен, а цены запредельны. Но есть еще вариант, дорогостоящий и затяжной (6-12 месяцев), зато с гарантированным результатом.


К тому же, в процессе приобретения заказчик неизбежно помогает избавиться администрации города от ветхого и аварийного фонда. Речь идет о расселении буквально разваливающихся, не обеспеченных даже минимальными удобствами жилых домов, формально находящихся в собственности города. Впрочем, и их осталось не так уж много: домов 300 в Курортном районе, около 100 в Приморском, и несколько десятков в Выборгском. Правда, признать их аварийными одновременно невозможно - дома эти числятся "непригодными для постоянного проживания" (износ превышает 65%). Казалось бы, построить пару многоэтажных домов - и нет проблемы, но и тут есть сложности. Бюджетом запланировать такое невозможно - долго, хлопотно и в ходе процесса вместо 500 семей, стоящих на очереди, могут появиться все 700 (как говорится, "голь на выдумки хитра"), т. к. реализация подобного проекта длилась бы года 3-4.


В период 2002-2003 гг. возникло несколько проектов, заключавшихся в том, чтобы забрать себе в частную собственность земельные участки путем предоставления проживающим на них гражданам благоустроенного жилья. Но тут возникли проблемы. Нет пятен под застройку многоэтажного жилья в Сестрорецке, а получение имеющихся неизбежно связано с разного рода сложностями. С большим трудом ищутся пятна в Приморском и Выборгском районах, а когда таковые находятся, то экономика обычной прибыли от строительства и реализации, как правило, затмевает первоначальную цель - избавить город хотя бы от части ветхого фонда.


Итак, пока монополистов нет. А это значит, что рынок предложения формируется под частные заказы. В этом смысле - простор для всех, кто хочет иметь элитную недвижимость. Пока еще есть из чего выбирать: и по площади, и по красоте, и по соседям. Правда, дорого и долго - 6-12 месяцев до оформления свидетельства о частной собственности на землю. Однако, когда заказчик получает этот документ, цена участка, который он приобрел, выросла. Ведь подписывал договор и платил он по ценам 2003 г., а результат получил весной 2004 г. - покупал по $6000, а в итоге цены доросли $10 000 за сотку.


Представляется, что самым реальным предложением элитной земли на сегодня можно считать расселение и последующее оформление права частной собственности на жилой дом и земельный участок. Именно этим последние несколько лет и занимается Агентство по развитию инфраструктуры "Прим-Сети". Кроме расселения и оформления права владения на землю, здесь могут помочь и в получении распоряжения на строительство или реконструкцию, и согласовать проект будущего дома, и подвести к нему коммуникации, осуществить технадзор за ведением работ, а в итоге - сдать новое строение в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на него.


От решения приобрести элитную землю до регистрации нового особняка в собственность - на этом тернистом пути мы будем рядом и попытаемся помочь избежать ошибок, типичных и частных.


ООО Агентство по развитию инфраструктуры "Прим-Сети" 197374 Россия, СПб., ул. Савушкина, 83 каб. 113 Тел./ факс: (812) 430-4741, 430-5323 E-mail: PRIM_SETI@mail.ru


 

История одного шедевра. Дерево и ПВХ в оконных профилях: сравнение экологичности. CAPRICORN: успех определен качеством. "БАЛТИЙСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ НЕДЕЛЯ" - подъем на волне мирового признания. Сухие строительные смеси для гидроизоляционных работ. "Новбытхим": эмаль для бетонных полов. ЭПОВИН - надежное и представительное покрытие для бетонных полов.


Главная  Публикации 

Яндекс.Метрика
Copyright © 2006 - 2024 All Rights Reserved