Как избавиться от ветхого жилого фонда?

Для людей, профессионально занимающихся недвижимостью, не секрет, что основным пожеланием клиента, желающего приобрести земельный участок в собственность, является типовой набор характеристик.

Вот он: красивый, сухой, с видом на воду или недалеко от нее, с приличными соседями, желательно с наличием городских коммуникаций, общей площадью, как правило, не менее 20 соток. Давайте рассмотрим этот "типовой набор" в узком сегменте хорошего и элитного диапазона в Санкт-Петербурге, вернее в северной его части: Приморском, Выборгском и Курортном районах. Территорий, отвечающих этим требованиям, не так уж много: Ольгино, Лисий нос, Парголово, Александровская, Шувалово-Озерки, Коломяги, Тарховка, Курорт, Угольный п-ов, Солнечное, Репино, Комарово, Зеленогорск. Везде есть водоемы, понятие красоты - дело вкуса и финансовых возможностей клиента; наличие коммуникаций значительно упрощает дальнейшую эпопею строительства и жизни, но тоже при сегодняшнем уровне развития науки и техники не является неразрешимой проблемой; осталось две проблемы: наличие приличных соседей и площадь участка.

О них и поговорим.

Что значит "приличные соседи", если живем мы в собственном доме? Проблемы, которые приходится решать владельцам квартир в элитных и обычных домах - монтаж домофонов, консьерж, уборка подъезда и т. д., - здесь умножаются на установку контейнеров для мусора, совместное участие в реконструкции и строительстве трансформаторных подстанций, прокладке телефонных кабелей, водопровода, асфальтирование и обслуживание подъездов к домовладению. Реалии таковы, что если "приличных соседей" нет, то решать подобные вопросы придется в одиночку.

Итак, при наличии достаточно серьезных финансовых средств в Петербурге есть возможность приобрести земельный участок, пригодный для размещения на нем жилого дома. Он может быть расположен как и в сложившейся исторической застройке (охраняется КГИОП), так и во вновь сформированных коттеджных поселках. Попадаются варианты, когда земля находится на самом берегу или недалеко (от 100 до 500 м) от водоема. Спрос на такие участки максимален, а предложения единичны. Соответственно и цены на них варьируются от $10 000 (Лисий Нос, Парголово, Ольгино) до $20 000-25 000 за сотку (Угольный п-в, Солнечное, Курорт). Между этими "экстремумами" остались Коломяги, Шувалово-Озерки и отдаленные районы элитных участков в Камарово, Репино. Даже во время августовского кризиса 1998 г. и последующего "застоя" на рынке недвижимости цены на хорошую и элитную землю не падали - они просто не росли где-то в течение 1-1,5 лет. Потом опять "поползли", затем "побежали", а в год юбилея Петербурга, можно смело заявить, "улетели", и тенденций к "торможению" не предвидится. И пока спрос превышает предложение, цены падать или останавливаться не будут.

Чем характеризуется нынче рынок? Во-первых, отсутствием предложений, точнее, вопиющим отсутствием выбора. Те предложения, которые возникают, диктуются волей продавца; и агенты ищут покупателя, согласного на предложенные условия. Во-вторых, отсутствием первичного рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Власть решает, кому же отдать полномочия под новое выделение земельных участков. Процедура прописана земельным кодексом, а вот до ее реализации пока не добраться - много нестыковок и противоречий. В результате рынок предложения единичен, а цены запредельны. Но есть еще вариант, дорогостоящий и затяжной (6-12 месяцев), зато с гарантированным результатом.

К тому же, в процессе приобретения заказчик неизбежно помогает избавиться администрации города от ветхого и аварийного фонда. Речь идет о расселении буквально разваливающихся, не обеспеченных даже минимальными удобствами жилых домов, формально находящихся в собственности города. Впрочем, и их осталось не так уж много: домов 300 в Курортном районе, около 100 в Приморском, и несколько десятков в Выборгском. Правда, признать их аварийными одновременно невозможно - дома эти числятся "непригодными для постоянного проживания" (износ превышает 65%). Казалось бы, построить пару многоэтажных домов - и нет проблемы, но и тут есть сложности. Бюджетом запланировать такое невозможно - долго, хлопотно и в ходе процесса вместо 500 семей, стоящих на очереди, могут появиться все 700 (как говорится, "голь на выдумки хитра"), т. к. реализация подобного проекта длилась бы года 3-4.

В период 2002-2003 гг. возникло несколько проектов, заключавшихся в том, чтобы забрать себе в частную собственность земельные участки путем предоставления проживающим на них гражданам благоустроенного жилья. Но тут возникли проблемы. Нет пятен под застройку многоэтажного жилья в Сестрорецке, а получение имеющихся неизбежно связано с разного рода сложностями. С большим трудом ищутся пятна в Приморском и Выборгском районах, а когда таковые находятся, то экономика обычной прибыли от строительства и реализации, как правило, затмевает первоначальную цель - избавить город хотя бы от части ветхого фонда.

Итак, пока монополистов нет. А это значит, что рынок предложения формируется под частные заказы. В этом смысле - простор для всех, кто хочет иметь элитную недвижимость. Пока еще есть из чего выбирать: и по площади, и по красоте, и по соседям. Правда, дорого и долго - 6-12 месяцев до оформления свидетельства о частной собственности на землю. Однако, когда заказчик получает этот документ, цена участка, который он приобрел, выросла. Ведь подписывал договор и платил он по ценам 2003 г., а результат получил весной 2004 г. - покупал по $6000, а в итоге цены доросли $10 000 за сотку.

Представляется, что самым реальным предложением элитной земли на сегодня можно считать расселение и последующее оформление права частной собственности на жилой дом и земельный участок. Именно этим последние несколько лет и занимается Агентство по развитию инфраструктуры "Прим-Сети". Кроме расселения и оформления права владения на землю, здесь могут помочь и в получении распоряжения на строительство или реконструкцию, и согласовать проект будущего дома, и подвести к нему коммуникации, осуществить технадзор за ведением работ, а в итоге - сдать новое строение в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на него.

От решения приобрести элитную землю до регистрации нового особняка в собственность - на этом тернистом пути мы будем рядом и попытаемся помочь избежать ошибок, типичных и частных.

ООО Агентство по развитию инфраструктуры "Прим-Сети" 197374 Россия, СПб., ул. Савушкина, 83 каб. 113 Тел./ факс: (812) 430-4741, 430-5323 E-mail: PRIM_SETI@mail.ru

История одного шедевра.

Дерево и ПВХ в оконных профилях: сравнение экологичности.

CAPRICORN: успех определен качеством.

"БАЛТИЙСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ НЕДЕЛЯ" - подъем на волне мирового признания.

Сухие строительные смеси для гидроизоляционных работ.

"Новбытхим": эмаль для бетонных полов.

ЭПОВИН - надежное и представительное покрытие для бетонных полов.

Главная Публикации