Навигация
Главная
Публикации
 
Рекомендуем
Что такое жидкое стекло
Надувная индустрия
Термодревесина
Композитное топливо
Что такое электромобиль
Принцип инверсии
Швейная промышленность
Промышленный шум
Стекло вручную
Вакуумная упаковка
Увлажнитель воздуха
 
Калькулятор НДС онлайн: nds.com.ru

Главная  Публикации 


Элитное жилище в России — для кого и как строить? К вопросу о постановке проблемы


Социальное жилье в структуре классической жилищной системы в странах с развитой и социальноориентированной рыночной экономикой, как известно, возводится на средства государственных структур (будь то муниципалитет, субъект федерации или программы госбюджетного финансирования), является общественной собственностью и безвозмездно предоставляется социально незащищенным слоям населения.


Ситуация со строительством социального (муниципального, государственного и т. д.) жилища для нашей страны в настоящее время беспрецедентная. Государство как на уровне федерального бюджета, так и в лице его представителей на территориях фактически переложили всю степень ответственности за решение жилищной проблемы собственного народонаселения на субъектов жилищного рынка и собственно рыночных секторов жилищной системы, и в первую очередь — рынка вторичного жилья.


Практически все жилищное строительство финансируется из негосударственных источников, а если даже и привлекаются муниципальные или иные средства, то квартиры продаются по рыночной или близкой к ней стоимости.


Понять же, какого или каких классов жилище составляет современный рынок нового жилищного строительства, можно только разобравшись — что же такое это пресловутое «элитное» жилище? При этом мы не будем пока говорить о характеристиках самих квартир и домов с точки зрения их предназначенности для элиты. В этом случае речь должна идти, на наш взгляд, уже не об элитном, а элитарном жилище и необходимости описания современной элиты российского общества, что не входит в наши задачи. Мы будем говорить об элитном жилище с точки зрения его типологии, т. е. отличия от всех других возможных типов. Именно в данном контексте, если опираться на этимологию слова «элита, элитный», согласно современному словарю иностранных слов, оно означает — лучший, отборный, отличающийся от всех.


Основными характеристиками элитного жилища, охватывающими все наиболее существенные отличия рассматриваемого типа от всех остальных, являются по восходящей его экологичность, безопасность, комфортность и престижность. В принципе, если говорить собственно о понятии элитного жилища, то это в первую очередь экологически и социально безопасное, комфортное, престижное жилище. В той или иной степени показатели комфортности пытались соблюдать еще в эпоху массового жилищного строительства. Отсюда происходившая в те периоды трансформация формулы заселения, количественных норм жилой или общей площади на человека при бесплатном предоставлении квартир, нормализация планировочных элементов жилища и т. д. Однако к комфортным типовые квартиры не относились ни в прежние времена, ни тем более в современных условиях. Остальные характеристики вообще не принимались в расчет при типовом проектировании массового жилища. На данный момент, например, относительно экологически чистым с точки зрения природной и градостроительной экологии в Новосибирске по комплексу параметров радиационной обстановки, районирования территории города по радону и суммарному показателю загрязнения почв металлами I—III классов опасности, а также загрязнения атмосферы можно считать только единичные жил­массивы. С точки зрения социальной безопасности к таковым не представляется возможным отнести, пожалуй, ни один район городской территории, включая даже ядро его центра. И уж совсем никогда, ни в советские времена, ни тем более сегодня, не было престижным жить в типовом панельном доме.


Современное уже не массовое, но, по своим типологическим характеристикам, все то же типовое в смысле объемнопланировочных качеств и функциональной организации, жилищное строительство, так же, как и предшествующее, не соответствует в полной мере перечисленным категориям. С позиций комфортности новые квартиры к таковым не относятся, поскольку являются в большинстве своем механически увеличенными по площади в полтора-два, а то и более раз по отношению к ныне существующим СНиПовским нормативам. С социальной безопасностью в новом так называемом элитном жилье, окруженном бывшими «социальными» жилыми зданиями предыдущих этапов, тоже одни проблемы, несмотря на всевозможные технические средства ее обеспечения в рамках такого социального соседства. Единственный показатель рекламируемой элитности, который более или менее работает в рыночных секторах нашей муниципальной жилищной системы, — это подтверждаемое результатами социологических опросов ощущение престижности проживания в новом, последнего десятилетия постройки, жилом доме, но только в том случае, когда он находится в ядре центра города или хотя бы в его серединной зоне. С экологией в нашем городе практически на всей его территории неблагополучно: с одной стороны, он весь покрывается облаком выбросов с многочисленных промышленных предприятий — и здесь в первую очередь речь идет о ныне действующих, с другой, имеет небольшой (по сравнению с европейскими городами) и даже не дотягивающий до нормативного процент озеленения, а с третьей — значи­тельная часть территории расположена над радоновыми разломами, жить над которыми также далеко не безопасно. Неслучайно, согласно опубликованным в прошедшем году данным по экологическому состоянию планеты, Новосибирск вошел в число 40 наиболее загрязненных городов мира.


Однако прежде чем разбираться дальше с понятием элитного жилища и описывать изнутри его принципиальные качественные характеристики, важно понять, кто может быть потребителем такого рода жилья в российском городе вообще и в Новосибирске в частности, а также каковы могут быть его искомые количественные параметры.


Здесь необходимо сразу же задать определенные рамки нашего исследования — мы говорим о жилых домах городского типа, строительство которых предполагается в структуре крупных городов и стоимость земельных участков под строительство которых достаточно высока. Поэтому речь идет не о малоэтажной одноквартирной застройке (особняках, коттеджах, виллах), а о многоэтажных многоквартирных жилых домах. Потребителями такого типа жилища в городе могут быть не столько представители очень состоятельных слоев населения (которые строят себе перечисленные выше одноквартирные дома и могут приобретать квартиры в многоквартирных домах в качестве второго жилища), сколько семьи, составляющие верхушку среднего класса России. Каковы же их характеристики с точки зрения финансовых возможностей в приобретении собственного жилья? Корректность их определения позволит нам выйти на количественные параметры необходимого этим семьям жилья. Другими словами, мы должны ответить на вопрос, квартиры какой потребительской стоимости и какой площади они могут себе позволить.


По данным исследования стиля жизни среднего класса, постоянно проводимого с 2000 г. журналом «Эксперт» (см. №№ 23 и 45 за 2001 г., 17 и 25 за 2002г.), в России в целом к среднему классу относятся около 20% населения. В Новосибирске (наш город с его представителями среднего класса попал в число респондентов репрезентативной выборки) эта доля составляет 5,1%. При этом следует заметить, что в указанную группу входят семьи с ежемесячным доходом на одного человека от $150 до $1500. Естественно, что не все представители среднего класса могут позволить себе приобретение квартиры в новом, а не во вторичном жилом фонде. К ним относятся семьи, составляющие, как уже было сказано, так называемый «верхний средний класс», доход семьи из трех человек в котором колеблется от $22 600 до $48 000 в год. Представители этой группы имеют, как правило, собственный бизнес и могут позволить себе все, включая приобретение недвижимости. Исходя из расчетов при существующем на сегодня в Новосибирске уровне цен на недвижимость во вновь строящихся жилых домах, они могут позволить себе приобретение квартир, по площади составляющих в среднем от 100 до 300 кв. м. Одной из возможных предпосылок подобной покупки является также наличие у них определенной существующей жилплощади, которую они смогут продать на рынке вторичного жилья или заложить на условиях ипотеки, и готовность откладывать деньги на приобретение нового жилья, по крайней мере, в течение 3—5 лет. Что же касается непосредственно элиты среднего класса, то она, согласно тем же социологическим исследованиям, в состоянии приобретать жилье во вновь возводимом жилом фонде без длительных накоплений и ипотечного кредитования.


Качественные характеристики элитного жилища, как, впрочем, и любого жилья вообще, невозможно рассматривать вне городского контекста, без его взаимосвязей с городом в целом и окружающей жилой дом средой. Поэтому, формируя понятие элитного жилища, мы затрагиваем все его структурные элементы и связи на уровне современного города, жилого образования или жилой группы, а также собственно жилого дома и жилой ячейки, или квартиры. Суммируя все вышеперечисленные элементы структурной организации системы элитного жилища в современных социально-экономических условиях, можно собрать их воедино в виде следующей логической модели, раскрывающей содержание каждой из названных ранее принципиальных характеристик понятия элитного жилища на каждом из указанных уровней.


Итак, экология на уровне города предусматривает:


• наличие в городе соответствующих нормативам площадей озеленения и водных поверхностей;


• отсутствие геопатогенных зон или использование современных технических средств для преодоления их воздействия на жилище.


Экология на уровне жилой группы предусматривает:


• непосредственную или опосредованную связь с парковыми зонами и водоемами;


• удаленность от транспортных магистралей и обеспечение необходимых требований по шумозащите и изоляции от шумовых воздействий;


• отсутствие вредных выбросов или снижение их техническими средствами до уровней предельно допустимых концентраций.


Экология на уровне жилого дома предусматривает:


• применение экологически чистых конструкций и материалов для строительства здания;


• соблюдение норм инсоляции, освещенности, проветривания;


• защита от радиационных, радоновых и других вредных излучений.


Наконец, экология на уровне жилой ячейки, или квартиры, предусматривает:


• отделку квартиры экологически чистыми материалами;


• включение во внутреннее пространство квартиры элементов природной среды.


Следующий структурный элемент понятия элитного жилища и, соответственно, его характеристика — социальная безопасность.


Она, в свою очередь, на уровне города включает:


• гарантии социальной безопасности горожан (муниципальные службы охраны, правопорядка, освещения и т. д.).


Безопасность на уровне жилой группы включает:


• гарантии социальной безопасности районного уровня (обособленность и закрытость территории, вневедомственная охрана).


Безопасность на уровне жилого дома включает:


• гарантии социальной безопасности на уровне отдельно взятого жилого дома (системы автоматического пожаротушения, сигнализации и связи, охрана каждого подъезда — консьерж, домофон, камеры видеонаблюдения и т. д.).


Наконец, безопасность на уровне квартиры включает:


• гарантии социальной безопасности на уровне отдельно взятой жилой ячейки (непросматриваемость, видеонаблюдение, охранная сигнализация и т. д.).


Далее следует такой показатель элитности городского жилища, как комфорт-ность. Этот комплексный показатель раскладывается на свою подсистему характеристик, объединяющую такие составляющие, как функциональный, эстетический и физиологический комфорт, опять же рассматриваемый нами на всех вышеуказанных уровнях. На уровне города мы выделяем следующие разновидности комфорта в понятии элитного жилья:


• функциональный (возможность выбора вида, времени, места и формы элитного избирательного обслуживания с учетом транспортной доступности) — рестораны, закрытые клубы, театры, бутики, частные клиники, детские сады, школы и т. д.;


• эстетический (визуально комфортные характеристики городской среды) — состояние территории города, обеспечиваемое нормальной работой коммунальных служб;


• физиологический (защита от неблагоприятных воздействий природной среды и соблюдение санитарно-гигиенических требований на уровне города) — остекленные галереи, пассажи, крытые переходы, общественные уборные и т. д.);


На уровне жилой группы выделяются следующие разновидности комфорта:


• функциональный (возможность выбора вида, времени, места и формы элитного массового обслуживания с учетом транспортной и пешеходной доступности) — спортивные, развлекательные, оздоровительные, торговые, воспитательно-образовательные функции, подземные гаражи и автостоянки, независимые эксплуатационные службы;


• эстетический (визуально комфортные характеристики застройки на уровне жилой группы) — наличие в застройке озеленения (в виде скверов, бульваров, аллей) и водных поверхностей, повышенный уровень благоустройства;


• физиологический (компенсация неблагоприятных природных и антропогенных факторов на уровне жилой группы) — инсоляция и ветрозащита территории, крытые рекреационные зоны и т. д.


На уровне жилого дома нами выделяются следующие разновидности комфорта:


• функциональный (современный уровень инженерного оборудования здания и внутридомового общественного обслуживания) — цифровая телефонизация, автономное тепло- и энергоснабжение и сбережение, включая поквартирный учет расхода воды и электроэнергии, скоростные лифты, спутниковая связь, стол заказов, спортивные и тренажерные залы, косметические салоны и т. д.;


• эстетический (индивидуальность образных и объемнопланировочных характеристик жилого дома) — применение новых архитектурно-конструктивных систем, включая фасадные, высокое качество строительства, наличие развитых межквартирных коммуникаций в виде холлов, зимних садов, буферных зон и т. д.;


• физиологический (соблюдение оптимальных санитарногигиенических параметров жилого здания) — температурный, световой, влажностный и шумовой режимы функционирования здания.


Наконец, на уровне квартиры нами также выделяются следующие разновидности комфорта:


• функциональный (соответствие функционально-планировочной структуры жилой ячейки образу жизни семьи) — набор помещений для реализации главных и второстепенных функциональных процессов, включая зоны прислуги, гувернантки и т. д.;


• эстетический (индивидуальность планировочной организации и интерьерных характеристик жилой ячейки) — дизайн, стиль, декор квартиры;


• физиологический (индивидуализация санитарно-гигиенических параметров микроклимата жилой ячейки) — системы климат-контроля в каждой квартире.


Завершающий в нашей системе показатель элитности городского многоэтажного многоквартирного жилища обеспечивает престижность проживания в квартире с учетом ее структурирования по тем же четырем уровням. Подсистема этого показателя также состоит из нескольких составляющих, определяющих пространственный и социальный престиж. Престижность элитного жилья на уровне города заключается, на наш взгляд, в следующих составляющих:


• пространственный престиж (месторасположение) — связь с историческим центром;


• социальный престиж (значимость города) — столичность, историчность, центральность.


Престижность элитного жилья на уровне жилой группы заключается в следующем:


• пространственный престиж (наличие исторической застройки) — уникальность архитектурного решения;


• социальный престиж (престижное окружение) — избирательность и индивидуальность общественного обслуживания.


Престижность элитного жилья на уровне отдельно взятого дома заключается в следующем:


• пространственный престиж (значимость архитектурной формы объекта и окружающей среды, включая природную) — приспособление памятника архитектуры, ориентация на визуально привлекательные объекты застройки и среды;


• социальный престиж (престижное соседство) — тождественность статусных характеристик семей.


Наконец, престижность элитного жилища на уровне жилой ячейки, или квартиры, заключается в следующих составляющих:


• пространственный престиж (значимость архитектурной формы интерьера и окружающей среды, включая природную) — воссоздание исторических или стилистически выдержанных интерьеров, вид из окна;


• социальный престиж (соблюдение или нарушение норм сооб­щества) — следование моде, наличие прислуги, уровень оснащенности бытовой техникой и т. д.


Обеспечение всех вышеуказанных характеристик, при которых жилище становится элитным, возможно как с использованием особенных градостроительных и объемнопланировочных решений, так и специальных конструктивно-технических средств. Проявляться они должны, соответственно, начиная с уровня разработки генерального плана жилого комплекса и заканчивая спецификой планировочных, объемных и конструктивных особенностей и новаций его воплощения, вплоть до уникальности образных и архитектурно-художественных характеристик каждого жилого дома, входящего в его состав.


На чем хотелось бы заострить внимание читателей журнала в контексте обсуждаемой проблематики — это на давно назревшей необходимости профессионального и нового содержательного наполнения расхожего журналистского и потребительского штампа — понятия «элитное жилище» и перехода на оригинальные методы и методики его проектирования и строительства.

 

Краски для внутренней отделки. БЕНЗИНОВЫЕ РЕКИ, МАЗУТНЫЕ БЕРЕГА. ПЕРСПЕКТИВЫ ЭКСПОРТА НЕФТЕПРОДУКТОВ ВЫСОКОЙ ПЕРЕРАБОТКИ. NCC: РЕЗЕРВУАРЫ В СКАЛЬНЫХ ВЫРАБОТКАХ. РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИИ ПОРТА — ПРЕПЯТСТВИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ. МИНИСТЕРСТВО ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ: СИСТЕМА СТРОИТСЯ — СИСТЕМА ЖИВЕТ. Мансардные окна "ВЕЛЮКС". «ПРАСА». ТЕХНОЛОГИИ, СПЕЦИАЛИСТЫ, СРОКИ.


Главная  Публикации 

Яндекс.Метрика
Copyright © 2006 - 2024 All Rights Reserved