Пятиэтажки - реконструкция или снос?

Проблема панельных пятиэтажек уже давно беспокоит не только специалистов, но и петербургскую общественность в целом. В настоящее время общая площадь таких домов составляет 18 млн. кв. м, более 3 млн. кв. м находится в аварийном состоянии, из них более 1,1 млн. кв. м - не расселены. Дома первых массовых серий были построены в 50-60 гг. в качестве временного жилья - для расселения коммунальных квартир. Эти здания эксплуатируются почти полвека, инженерные сети изношены, ослаблены балконы, теплоизоляция между панелями практически отсутствует. Существует два основных способа решения этой проблемы: реконструкция или снос. Комитет по строительству администрации Санкт-Петербурга в настоящее время отдает предпочтение первому направлению, которое не требует от города прямых инвестиций. Однако, по мнению большинства специалистов, экономическая неэффективность модернизации хрущевок уже давно доказана - гораздо выгоднее снести их и построить новое жилье, как это делают в Москве. Мы беседуем с генеральным директором ООО "Инвесттрейд" Кириллом КУЛЕШОВЫМ:

- Кирилл Геннадьевич, зная что ваша компания активно занимается проблемой хрущевок, хотелось бы узнать мнение специалиста по этому животрепещущему для города вопросу. Все-таки, как по-вашему следует поступать с панельными пятиэтажками?

- Думаю, решение проблемы в долгосрочном периоде - это снос хрущевок, а модернизация, реконструкция и даже капитальный ремонт - лишь временные меры.

- Вы полагаете, что несущие стены этих конструкций уже выработали свой ресурс?

- Я думаю, в настоящее время ни один серьезный специалист не возьмет на себя смелость обозначить точный срок, когда хрущевки окончательно придут в негодность, однако с большой вероятностью можно предполагать, что через 15-20 лет проблема снова станет актуальной. Впрочем, дело тут не только в сроке службы конструкций. Панельные пятиэтажки уродуют внешний вид нашего города, поэтому снос их, особенно на магистральных улицах Петербурга, мог бы принести городу большую пользу.

- В таком случае, почему вопрос не решается однозначно в пользу сноса?

- Эта проблема имеет несколько аспектов, но главная сложность - расселение жильцов сносимого дома. Дело в том, что расселение жильцов одной пятиэтажки обходится приблизительно в сумму от 3-х до 7 млн. долларов. По существующим правилам невозможно переселять людей на равноценную жилплощадь, а только с коэффициентом улучшения 1,5-1,6. Кроме того, в квартирах, предназначенных для расселения, необходимо произвести косметический ремонт, т. к. значительная часть жителей пятиэтажек - малоимущие или пожилые граждане, не способные произвести ремонт своими силами или за собственный счет. Но затратная часть - это только один аспект расселения, для решения этого вопроса требуется еще и огромный трудовой ресурс - расселяя дом, имеешь дело с живыми людьми, которые хотят максимально увеличить свою выгоду от переезда, могут передумать в последний момент, просто заупрямиться, наконец.

- И как же можно воздействовать на таких жильцов?

- Инвестор готов взять на себя всю работу с жильцами, но ему нужно принципиально положительное решение городской администрации и согласованная с ней, четко прописанная процедура. Юридически это можно оформить как договор предварительной купли-продажи или даже жестче, как договор реальной купли-продажи квартиры между жильцом N-ной квартиры и инвестором. Такой договор должен иметь принудительный характер и обязывать обе стороны выполнить свои обязательства четко и в срок.

- А сами жильцы как относятся к вопросу переселения?

- Как могут люди относиться к бесплатному и внеочередному улучшению своих жилищных условий?! Компании-инвесторы, работающие в данном направлении, постоянно получают запросы от жильцов о сроках переселения - разговоры об этом заходят почти на каждом совещании в городской и районной администрации.

- То есть вопрос заключается только в отсутствии четкой методики расселения?

- Ну, не будем лукавить, разумеется не только в этом. Затратный аспект проблемы тоже очень важен - во-первых, переселить людей можно только в готовый дом, постройка которого увеличивает срок инвестирования, во-вторых, хрущевки расположены в районах с уже сложившейся инфраструктурой - свободные пятна под застройку там практически отсутствуют. Таким образом, цена пятна для инвестора будет равна стоимости расселения дома, что примерно в десять раз превышает рыночную стоимость участка. На таких условиях интерес для застройщика могут представлять только суперэлитные участки, на которых построенный жилой многоэтажный дом может не только покрыть издержки, но и принести некоторую прибыль.

- Все-таки, по какому же пути будет решаться проблема хрущевок?

- Сейчас это главным образом зависит от решения городской администрации. Наша компания планирует продемонстрировать целесообразность сноса пятиэтажек на примере кварталов 13-14-16, 13-14-16а Московского района.

- Этот квартал выбран вами случайно или по каким-то особым причинам?

- На территории этих кварталов мы реализуем инвестиционный проект реконструкции объекта незавершенного строительства под жилой дом со встроенными помещениями физкультурно-оздоровительного комплекса, продовольственного магазина и подземным гаражом, в соответствии с требованиями Администрации района и КГА. Расширением этого проекта нами предполагается застройка по принципу реализации варианта № 6 "Региональной программы реконструкции домов первых массовых серий", т. е. расселение и снос прилегающих пятиэтажек, располагающихся на улице Костюшко. Осложняет ситуацию то, что в этих кварталах отсутствуют свободные пятна земли, обеспечивающие опережающее строительство для расселения такого количества домов. Для начала работ нами предложено использовать под строительство земельный участок, примыкающий к кварталу 13-14-16 по ул. Варшавской, но этот вопрос пока не решен, и мы не исключаем, что разработанная нами в рамках региональной программы "Концепция инвестиционного развития территорий кварталов 13-14-16, 13-14-16а 3ВЖД" (инвестиционное строительство на месте сноса пятиэтажек и санация внутриквартальной застройки) будет полностью реализована через санацию всех пятиэтажек этого квартала.

- Искренне желаю вам удачи в ваших благородных начинаниях и спасибо за интересное интервью.

ООО "Инвесттрейд" Санкт-Петербург, пер. Бойцова, 7, оф. 115 Тел. (812) 103-7121

Об ангарах "ИНСИ" для тех, кто строит и не любит переплачивать.

Оконные профили для сурового климата.

Вентилируемые фасады. Все ли мы о них знаем?.

Новый взгляд на ваш фасад!.

День строителя в Московской области.

Модернизация — основа прогресса.

«АРТ» представляет новый объект — вентфасад для жилого дома.

Главная Публикации