Навигация
Главная
Публикации
 
Рекомендуем
Что такое жидкое стекло
Надувная индустрия
Термодревесина
Композитное топливо
Что такое электромобиль
Принцип инверсии
Швейная промышленность
Промышленный шум
Стекло вручную
Вакуумная упаковка
Увлажнитель воздуха
 
Калькулятор НДС онлайн: nds.com.ru

Главная  Публикации 


Развитие ипотеки: взгляд специалиста


Тема ипотечного кредитования в последнее время привлекает все более пристальное внимание и властных структур, и кредитных, строительных и других организаций, и жителей Санкт-Петербурга. Это неудивительно. Ведь ипотека - это и реальный путь разрешения пресловутого "квартирного вопроса" - проблемы серьезной и социально значимой. Это и метод привлечения новых средств в строительную отрасль. Это и способ стимулирования общеэкономических процессов. О проблемах, связанных с формированием ипотеки в России, рассказывает Владимир ЖЕЛИОСТОВ, управляющий филиала "Строительный" Промышленно-строительного банка.


Ипотечное кредитование в России, безусловно, будет развиваться. Это неизбежно, это нормальная практика, что и демонстрирует наглядно мировой опыт. В то же время, не думаю, что процесс этот будет легким и беспроблемным. Существует множество сложностей и препятствий, которые предстоит преодолеть, прежде чем ипотека по-настоящему эффективно заработает. Это проблемы и психологического, и юридического, и экономического характера.


Надо отдать должное петербургской администрации (как нынешней, так и прежней), для развития строительной отрасли в целом, и ипотечных процессов в частности, в городе делается немало. Максимальная мощность строительного комплекса в плане жилищного строительства в советское время - 1,7-1,8 млн. кв. м общей площади в год ("рапорты" о более, чем 2 млн. кв. м сданного жилья - это, конечно, недобросовестные преувеличения). Сегодня строители Санкт-Петербурга вновь достигли этого рубежа. Но существуют серьезные вопросы.


Во-первых, возможно ли сохранять такие темпы? В городе имеются значительные сложности с инженерной инфраструктурой - теплом, канализацией, водоснабжением. Надо сказать, что эти проблемы хоть и с трудом, но разрешаются соответствующими структурами.


А во-вторых, кто будет построенное жилье покупать? Пока имеется стабильный, обеспеченный деньгами спрос на жилье. Но постоянным такое положение оставаться не может. Большинство имеющих финансовые возможности для приобретения квартир уже сделают это, и спрос начнет падать. Вот тогда-то на первый план и выступит система ипотечного кредитования, которая позволит привлечь новые средства и даст многим людям возможность решить "квартирный вопрос". А для того, чтобы эта концепция заработала, нужно решить ряд серьезных задач.


Например, в нашей Конституции зафиксировано право человека на жилье. Суть вопроса в следующем: когда человек получает право жить в квартире? Если он полностью рассчитался за жилье - никаких проблем не возникает. Но если он занимал деньги и не способен их выплатить? Залог в виде квартиры, в которой прописан он сам и его семья, не может являться серьезным обеспечением кредита именно потому, что по Конституции никто не имеет права этого несостоятельного должника из нее выселить. Таким образом, риски банковской структуры в этом вопросе никак не защищены, и банки не заинтересованы в предоставлении кредита. Поэтому сейчас создаются различные альтернативные схемы. В частности - жилищно-строительные кооперативы, законодательная база по которым разработана более четко, и до полной выплаты денег пайщиком квартира остается в собственности ЖСК. Есть варианты, по которым кредитование осуществляет застройщики. Но и они на это идут неохотно, поскольку это явно не входит в их непосредственные функции. Банковские же структуры пока распространяют свою деятельность по кредитованию, в основном, на вторичный рынок жилья. Это обусловлено тем, что масса юридических вопросов здесь решена. Квартира имеется, она зарегистрирована должным образом как имущественный комплекс, то есть имеется в наличии объект собственности. Это значительно упрощает работу.


Нерешенность означенных проблем приводит к тому, что на первичном рынке жилья практически безраздельно господствует система так называемого долевого участия. Определенный период (1,5-2 года) идут проектные и изыскательские работы, получаются разрешения, согласуется документация и т. д., и, параллельно, застройщики привлекают деньги дольщиков для ведения дальнейшего строительства. Парадокс в том, что в этот период имущества, за которое берутся деньги, в природе еще не существует. Но есть проблемы и в дальнейшем: если дольщик полностью расплатился за свое жилье - хорошо, а если нет? Кто должен оплачивать налоги, эксплуатационные расходы и пр. до момента окончательного расчета? Вопросы остаются.


Еще одна масштабная проблема - определение дохода заемщика. В России используется в основном американская модель ипотеки. Ее основа заключается в том, что кредит может выдаваться исходя из уровня доходов человека, которые должны быть достаточны, чтобы позволить ему возвращать деньги с процентами. В России на настоящий момент доходы семей весьма нестабильны, а значительная их часть находится в так называемой "серой" зоне, то есть не фиксируется налоговыми органами. Этот фактор значительно сужает социальную базу ипотеки.


Постепенно ситуация сдвигается с мертвой точки. В администрации Санкт-Петербурга прорабатываются различные вопросы, и есть понимание необходимости запуска механизма ипотеки. Определенную роль в этом должно сыграть недавно созданное Городское ипотечное агентство. И в банковских структурах, в русле общей тенденции, направленной на увеличение предоставления услуг гражданам (а не только коммерческим структурам), растет заинтересованность к этому вопросу.


Думаю, что время активного развития ипотеки уже подходит. В свое время мне приходилось анализировать финансовые возможности различных групп населения применительно к покупке недвижимости. Картина примерно такая. Порядка 5-6% горожан имеет в своем распоряжении достаточно средств, чтобы приобрести жилье, не пользуясь кредитами. Около 30-35% жителей вряд ли смогут купить квартиры даже при помощи ипотеки - это социально-незащищенные группы населения - пенсионеры, инвалиды, матери-одиночки, частично учителя и врачи и др. Вопрос улучшения их жилищных условий должен решаться городскими властями, в рамках разного рода социальных программ. А вот все остальные - то есть порядка 60% петербуржцев - это потенциальные участники ипотеки. Такой процент однозначно говорит о том, что по мере проработки юридических и экономических нюансов, связанных с кредитованием, все больше и больше людей включатся в этот процесс.


Существует, конечно, и чисто психологическая проблема - россияне не привыкли жить "в долг", для многих это странно и непонятно. Но с течением времени, когда ипотека по-настоящему заработает, и люди убедятся в ее эффективности и надежности, этот вопрос разрешится сам собой.


 

Анализ рынка теплоизоляционных строительных материалов. Универсальная теплоизоляция STYROFOAM. Просто и долговечно. Огнезащита деревянных строительных конструкций, материалов и изделий из них. О некоторых «методах» экономии при ведении коммерческого учета воды и тепла. Современные технологии и оборудование для мини-заводов по производству черепицы. Современные технологии устройства кровли. Воздухоочистительное оборудование в промышленности.


Главная  Публикации 

Яндекс.Метрика
Copyright © 2006 - 2024 All Rights Reserved