|
|
 |
|
 |
Калькулятор НДС онлайн: nds.com.ru
Главная Публикации
Методика оценки недвижимости гостиничных комплексов
При оценке объектов недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области (свободных земельных участков и реконструируемых зданий) под гостиничные комплексы зачастую не принимаются во внимание такие особенности, как большие первоначальные вложения и длительные сроки окупаемости, низкая ликвидность гостиничной недвижимости и ее непривлекательность для банковских инвестиций. Вложение инвестиций в жилые, торговые и офисные комплексы для российского бизнеса пока намного эффективнее и выгоднее, чем в гостиницы, прежде всего из-за несоизмеримо больших сроков окупаемости вложенных средств в последние.
Это приводит к принятию неэффективных решений, замораживанию инвестиций в развитие гостиничных комплексов, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города и области по развитию гостиничной индустрии в регионе.
Важнейшим показателем эффективности проектов гостиничных комплексов, который может быть рекомендован для оценки их недвижимости и бизнеса, является показатель чистого дисконтированного дохода, иначе — показатель интегрального эффекта, который позволяет реализовать в практике расчетов так называемый динамический результатно-затратный метод экономического анализа. Динамический результатно-затратный метод позволяет рассматривать изменяющиеся в течение достаточно продолжительного расчетного периода (с разбивкой его на подпериоды) притоки (потоки результатов в стоимостном выражении) и оттоки (потоки платежей или затраты в стоимостном выражении), а также их разности в виде денежных потоков (частные интегральные эффекты). Под расчетным периодом понимается временной интервал, равный продолжительности всего жизненного цикла гостиничного комплекса или продолжительности основного периода жизненного цикла до его первой (очередной) реконструкции. На основе динамического результатно-затратного метода можно осуществлять решение прямой и обратной задач — задачи анализа и задачи синтеза гостиничных комплексов. При решении прямой задачи (задачи анализа гостиничного комплекса) суть метода заключается в формировании и последующем оценивании показателей результатов, затрат и интегрального эффекта в зависимости от известных характеристик ценообразующих факторов гостиничного комплекса. В процессе решения обратной задачи (задачи синтеза гостиничного комплекса) может производиться оптимальный подбор значений.
Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение аналитиков, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном случае, подразумевает, что из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокий интегральный эффект от эксплуатации объекта.
Для каждого объекта (свободного земельного участка или участка с застройкой) алгоритм анализа наиболее эффективного использования может состоять из пяти следующих этапов.
Этап 1. Первоначально составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень функций, которые, в принципе, могут быть реализованы на базе исследуемого объекта.
Этап 2. На этом этапе из составленного перечня (этап 1) исключаются те функции, реализация которых — по данным анализа — может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений (критерий правомочности).
Этап 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка (качество рельефа, форма и т. д.).
Этап 4. Юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их финансовой оправданности, т. е. если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает (при использовании каждой из функций) возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов.
Этап 5. Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность или максимальный эффект от использования объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наиболее эффективного использования объекта.
Анализ наиболее эффективного использования объекта выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов следующим перечисленным критериям: - правомочность — рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат действующим документам о зонировании, об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству; - физическая осуществимость — рассмотрение технологически реальных для данного объекта способов использования; - финансовая оправданность — рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу объекта; - максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки) — рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово-оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или давать максимальный интегральный эффект. Соответствие указанным критериям было выполнено на конкретном примере одного из реконструируемых объектов под гостиничный комплекс в г. Петергофе, рассмотренном ниже.
Правомочность. Проекты застройки земельного участка подлежат согласованию с заинтересованными административными органами: Комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА), Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), Городским центром Госсанэпиднадзора (ГЦ ГСЭН), другими организациями. КГА устанавливает разрешенное использование участка — строительство гостиничного комплекса с реконструкцией существующих зданий.
КГИОП в своих документах устанавлива-ет, что в процессе разработки предпроектных предложений по размещению гостиницы должны быть учтены следующие требования: сохранение объемно-планировочного решения и архитектурно-художественного оформления зданий-памятников; проведение комплекса ремонтно-реставрационных работ, направленных на восстановление эксплуатационных характеристик основных несущих конструкций зданий и на приведение в надлежащее состояние их фасадов и помещений. Новое здание гостиницы должно быть запроектировано с учетом данных, полученных в результате исторических изыс-каний, исходя из концепции воссоздания в пределах объединенной охранной зоны утраченной исторической застройки. В связи с этим новый объект должен максимально соответствовать по объемно-планировочным характеристикам и характеру архитектурно-художественной отделке утраченным зданиям, построенным во 2-ой половине XIX в. на территории квартала. По высотным отметкам здание гостиницы не должно превышать 10 метров, а также не должно нарушать исторического силуэта города при восприятии его с прилегающих улиц. Основные технико-экономические показатели предполагаемой застройки и реконструкции, согласно письмам КГА и Предпроектным предложениям по строительству гостиничного комплекса с реконструкцией существующих зданий, представлены в таблице 1.
Табл. 1. Основные технико-экономические показатели предполагаемой застройки
Наименование параметра
Значение
Гостиница: площадь застройки, кв. м
2 711
общая площадь здания, кв. м
7 163
строительный объем, куб. м
30 195
Реконструкция дома по Санкт-Петербургскому пр.: площадь застройки, кв. м
248
общая площадь здания, кв. м
657
строительный объем, куб. м
2 312
Реконструкция дома по Правленской ул.: площадь застройки, кв. м
296
общая площадь здания, кв. м
561
строительный объем, куб. м
2 172
Реконструкция дома по наб. Ольгина пруда: площадь застройки, кв. м
62
общая площадь здания, кв. м
104
строительный объем, куб. м
339
Реконструкция дома по наб. Ольгина пруда: площадь застройки, кв. м
234
общая площадь здания, кв. м
430
строительный объем, куб. м
1 604
максимальное количество этажей
3 + мансарда
Местоположение земельного участка является уникальным. Объект находится в центральной части города Петергофа, напротив Государственного музея-заповедника «Петергоф», являющегося культурным и общественным центром города и местом притяжения значительного количества зарубежных и российских туристов. Также уникальность местоположения оцениваемого объекта заключается в том, что участок ограничен с одной стороны Санкт-Петербургским проспектом — основной транспортной магистралью города Петергофа, с другой стороны — Ольгиным прудом, с третьей — собором Св. апостолов Петра и Павла, являющегося памятником архитектуры, истории и культуры города.
Именно поэтому объекты коммерческой недвижимости г. Петергофа в первую очередь ориентированы на обеспечение туристической и рекреационной деятельности (гостиницы, торговля сувенирами, кафе, рестораны, экскурсионные бюро и пр.). Спецификой данного района является сезонность ведения бизнеса, тесно связанная с потоками туристов и отдыхающих, прибывающих в город в основном в весенне-летний сезон года.
На данном этапе «Анализа наиболее эффективного варианта использования» устанавливается, что единственным правомочным вариантом застройки оцениваемого объекта является застройка с основными параметрами будущих улучшений согласно Предпроектным предложениям, согласованным Письмом КГА.
Физическая осуществимость. Исходя из обстоятельств, изложенных в пункте «Правомочность», можно прийти к выводу, что объемно-планировочные решения новой застройки земельного участка должны соответствовать «Заданию на оценку», письмам КГА и предпроектным предложениям, приведенным в таблице 2.
Табл. 2. Основной вариант застройки земельного участка как свободного
Параметры проекта
Значение
Комментарии
Площадь земельного участка, кв. м
10 294
Распоряжение КГА
Общая площадь улучшений, кв. м
8 915
Расчет
в том числе: общая площадь гостиницы, кв. м
7 163
Письмо КГА
площадь здания по Санкт-Петербургскому пр., кв. м
657
Письмо КГА
площадь здания по ул. Правленской, кв. м
561
Письмо КГА
площадь здания по наб. Ольгина пруда, кв. м
104
Письмо КГА
площадь здания по наб. Ольгина пруда, кв. м
430
Письмо КГА
Совокупная арендопригодная площадь гостиницы, кв. м
6 448
Расчет
в том числе: площадь гостиничных номеров (96 номеров), кв. м
4 829
Предпроектные предложения
площадь подземной автостоянки на 21 маш./место, кв. м
604
Предпроектные предложения
Арендопригодная площадь здания по Красному пр., кв. м,
546
Предпроектные предложения
в том числе: площадь магазина, кв. м
168
Предпроектные предложения
площадь офисов, кв. м
378
Предпроектные предложения
Арендопригодная площадь здания по Правленской ул., кв. м
439
Предпроектные предложения
в том числе площадь кафе, кв. м
439
Предпроектные предложения
Арендопригодная площадь здания по наб. Ольгина пруда, кв. м
73
Предпроектные предложения
в том числе площадь кафе с магазином, кв. м
73
Предпроектные предложения
Арендопригодная площадь здания по наб. Ольгина пруда, лит. А, кв. м
374
Предпроектные предложения
в том числе площадь кафе с магазином, кв. м
374
Предпроектные предложения
Стоимость одного номера
-
-
Стандартный номер, долл. США/сут. (без НДС)
147
Аналогично гостинице «Балтийская звезда»
Де люкс, долл. США/сут. (без НДС)
165
Аналогично гостинице «Балтийская звезда»
Однокомнатный полулюкс, долл. США/сут. (без НДС)
201
Аналогично гостинице «Балтийская звезда»
Двухкомнатный полулюкс, долл. США/сут. (без НДС)
226
Аналогично гостинице «Балтийская звезда»
Люкс, долл. США/сут. (без НДС)
277
Аналогично гостинице «Балтийская звезда»
Ставка аренды для помещений общественного питания и торговли, долл. США/год (без НДС)
140
Расчет по аналогу
Ставка аренды для офисных помещений, долл. США/год (без НДС)
127
Расчет по аналогу
Ставка аренды маш./места в подземной автостоянке, долл. США/сут. (без НДС)
26
Гараж в отеле «Невский палас»
Дополнительные доходы (сопутствующие услуги), %
27
Рыночные данные
Стоимость строительства, долл. США (без НДС)
9 755 537
Расчет
Стоимость строительства, долл. США /кв. м (без НДС)
1 094
Расчет
Ставка дисконтирования
20%
Расчет
Рыночная стоимость земельного участка как условно свободного, долл. США (без НДС)
1 250 000
Расчет
Финансовая оправданность. Финансовая оправданность подразумевает рассмотрение вариантов, способных дать отдачу, превышающую суммарные затраты (затраты на строительство, операционные расходы, финансовые издержки, амортизацию основного капитала). Все способы использования недвижимости, дающие положительный доход с достаточной отдачей на собственный капитал, рассматриваются как финансово приемлемые.
Оптимальный вариант застройки. Учитывая вышеизложенное, был проанализирован следующий вариант застройки земельного участка, основные данные по которому представлены в таблице 2.
На основании проведенного анализа и результатов расчета был сделан вывод, что наиболее эффективным использованием земельного участка как свободного является вариант его застройки гостиничным комплексом.
 Скоростное движение в России: история вопроса и ответа. Октябрьская железная дорога: развитие продолжается. Малогабаритные погрузчики — универсалы для дорожников и строителей. Российская строительно-дорожная техника могла бы конкурировать с импортной, но стандарты…. «ЦЕНТР ЭЛЕКТРОКАБЕЛЬ».Открытие «Программы семинаров—2001». Стальная уверенность. Успешное применение теплоизоляционных систем «Капарол».
Главная Публикации
|
|
