Доступное жилье: проблемы и перспективы

Успешная реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» возможна только при радикальном изменении подхода к решению наиболее проблемных вопросов отношений участников строительного рынка. Генеральный директор Управляющей компании Холдинга «Концерн Титан-2»,доктор экономики Вадим Рябов, будучи депутатом Законодательного собрания Ленобласти, представил на одном из парламентских заседаний доклад, в котором проанализировал основные проблемы, «тормозящие» реализацию нацпроекта.

Финансовые механизмы программы «Жилище» нуждаются в доработке

При разработке проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и, в частности, при внесении изменений в Федеральную целевую программу (ФЦП) «Жилище» на 2002–2010 гг. (Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г.), по мнению Вадима Рябова, не был учтен ряд важных моментов. Прежде всего, не были проработаны этапы реализации программы «Жилище» с учетом задач, выдвинутых национальным проектом. В результате на текущий момент не сформирована в полной мере необходимая законодательная и нормативная база не только на уровне субъектов РФ и муниципальных образований, но и на федеральном уровне. Не был проведен и подготовительный этап, который предусматривал бы мероприятия по разработке, утверждению и проведению экспертизы проектно-сметной документации, подготовке правоустанавливающих документов на земельные участки, разработке градостроительной документации поселений и проведению полной инвентаризации объектов жилищно-коммунального хозяйства. Вызывают сомнение объемы и источники финансирования программных мероприятий. Общий объем финансирования ФЦП «Жилище» составляет чуть более 900 млрд. руб. В том числе: обязательства федерального бюджета в сумме 240 млрд. руб. и бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов в сумме 93 млрд. руб. Эти источники прогнозируемы и могут быть реально исполнены. Однако ситуация с запланированными частными инвестициями и заемными ресурсами остается неопределенной. Планируется, что доля внебюджетных ресурсов должна составить 52%, т.е. около 470 млрд. руб. Но заложенные в программе механизмы их привлечения во многом являются для регионов новыми, редко применявшимися, и без дополнительных мер не смогут дать быстрый, ощутимый эффект. Для достижения программных целей необходимо откорректировать приоритетные направления бюджетного и внебюджетного финансирования. В частности, пред-усмотренный в новой редакции механизм привлечения внебюджетных инвестиций для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой в целях жилищного строительства, а именно — предоставление государственных гарантий и субсидирование процентов по кредитам, привлекаемым инвесторами на инженерное обустройство площадок, представляется сложным в исполнении и малопривлекательным для инвесторов. Более целесообразным было бы закрепление положения о финансировании работ по инженерному обеспечению площадок за счет бюджетных средств с дальнейшим оформлением объектов инфраструктуры в собственность муниципального образования и предоставлением готовой площадки инвестору на конкурсной основе. Для обеспечения цели проекта — 75 млн. кв. м вводимого жилья к 2010 г. необходимо добиться 12 % ежегодного прироста строительства. Существующих мощностей стройиндустрии в стране недостаточно. Нужно создавать новые. Одним из условий для этого является внедрение современных технологий, освобождение строителей и инвесторов от дополнительных затрат и обеспечение привлекательности строительного бизнеса.

Монополисты не должны остаться в стороне

Сегодня главный инвестор (дольщик), наряду с приобретением новой квартиры, обеспечивает из собственного кармана финансирование строительства всей инфраструктуры — инженерных сетей, тепловых пунктов, коллекторов; всех социальных объектов — школ, детских садов, домов ветеранов, поликлиник; а также жилья для работников бюджетной сферы. Таким образом, вместе с жильем, приобретенным инвестором-дольщиком, появляется оплаченная им, но не принадлежащая ему побочная собственность. К таким условиям работы строителей обязывают муниципалитеты, заключая с ними в добровольно-принудительном порядке договора «социально-экономического развития». Но в результате свои бюджетные проблемы власти муниципальных образований решают за счет покупателей жилья. Ведь строители, естественно, включают свои затраты на исполнение этих договоров и сооружение инфраструктуры в стоимость квадратного метра нового жилья. Например, в Ленобласти стоимость договора составляет до 20 % с оборота генподрядчика — строительно-монтажной организации, что противоречит политике Правительства РФ и действующему федеральному законодательству. И даже после того, как Президент РФ В.В. Путин в своем послании отметил: «Принципиальным вопросом являются гарантии собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам», — власти на местах ничего не меняют и даже не пытаются понять, что именно необходимо сделать. Очень важно решить проблему выкупа побочной собственности эксплуатирующими организациями, подчеркивает Вадим Рябов. Инженерию, объекты социальной инфраструктуры, построенные за счет средств строительно-монтажных предприятий (а значит — за счет жильцов) ни в коем случае нельзя изымать безвозмездно (как это делается сейчас повсеместно). Ее можно только выкупать. В противном случае, без повышения цен на жилье не удастся обеспечить привлекательность строительного бизнеса. Соответственно, и стоимость жилья не снизить до декларированных Госстроем РФ 12–15 тыс. руб. за кв. м. Необходимо разработать пакет законов, обязывающих муниципалитеты, РАО «ЕЭС России», РАО «Газпром» и других монополистов по окончании строительства выкупать у инвесторов готовые объекты за счет собственных или заемных средств. Аренда с правом выкупа в рассрочку готовой собственности (побочной, с точки зрения жилищного строительства) — это реальный выход из существующей ситуации для властей и монополистов. Такой подход позволит строителям получать дополнительную прибыль и соответственно — не только не повышать, но и снижать стоимость квадратного метра жилья. В свою очередь, для инвесторов (в данном случае — юридических лиц, а не покупателей-дольщиков) строительный бизнес будет более привлекательным за счет роста рентабельности и длительных перспектив на строительном рынке. Следствием этого станет развитие базы стройиндустрии.

Как избежать жилищно-коммунальной разрухи?

На сегодняшний день развитию благоприятных условий для реализации ФЦП «Жилище» и привлечению необходимых внебюджетных инвестиций препятствует тот факт, что в подпрограмме «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» акцент сделан на объекты, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. В ней не прописаны перспективы участия в решении программных задач таких структур, как РАО «ЕЭС России» и РАО «Газпром». А ведь они играют существенную роль как в процессе модернизации и развития инженерной инфраструктуры поселений, так и в развитии строительного комплекса. Еще одним недостатком подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» следует признать то, что она ориентирована в основном на решение задач развития инженерной инфраструктуры и лишь в незначительной степени — на решение проблем в собственно жилищном фонде. Более того, объем средств, направляемых из федерального бюджета на ликвидацию ветхого и аварийного жилищного фонда, планируется сократить: с 3 млрд. руб. в 2005 г. до 1–1,25 млрд. руб. ежегодно до 2010 г. Между тем, в стране отмечается негативная тенденция увеличения объемов ветхого и аварийного жилья, доля которого к настоящему времени составила в целом по России 3,2 %. Очевидно, что те мероприятия по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, которые будут реализовываться в рамках указанной подпрограммы, не смогут обеспечить решение проблемы в ближайшей перспективе. Главные усилия сегодня направляются на строительство нового жилья. Однако в настоящий момент едва ли не более актуальной является проблема капитального ремонта существующего жилого фонда. Жилищный кодекс РФ возложил бремя затрат по проведению капитальных ремонтов многоквартирных домов на собственников, однако, порядок их проведения и финансирования остался неопределенным. При этом невыполнение в нормативные сроки ремонта приведет к быстрому ветшанию жилого фонда в объемах, которые уже будет просто невозможно компенсировать новым строительством. Используемая в настоящее время схема финансирования капремонтов путем включения соответствующей статьи затрат в состав платы за жилое помещение противоречит Жилищному кодексу РФ. Кроме того, она возлагает на получателя этих средств (как правило — управляющие организации) практически неограниченные обязательства по проведению ремонтов и основана на перекрестном финансировании, по которому управляющая организация практически не в состоянии отчитаться перед собственниками. В наибольшей степени логике Жилищного кодекса РФ соответствует другая схема взаимоотношений, когда оплата капитальных ремонтов производится собственниками только по факту выполнения работ. Однако для ее реализации требуются источники «дешевых» кредитных ресурсов на проведение капремонтов. В этом случае возврат финансовых средств собственники смогут осуществлять, оплачивая фактически выполненные работы в рассрочку. Эта схема имеет ряд неоспоримых преимуществ, к числу которых можно отнести: соответствие Жилищному кодексу; прозрачность финансирования и понятная собственникам структура и величина платежа за капитальный ремонт; мотивация собственников на проведение капитальных ремонтов, т. к. проведение капитальных ремонтов должно снижать платежи за текущие ремонты и затраты на эксплуатацию дома. Кроме того, удастся решить проблему обязательств государства по приватизируемым квартирам в домах, требующих капремонта на момент приватизации. Для реализации этой схемы в составе подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» необходимо предусмотреть средства на предоставление целевых кредитов на проведение капремонтов многоквартирных домов. Получателями этих средств должны являться муниципальные образования, которые, в свою очередь, смогут кредитовать управляющие организации на проведение ремонта.

Рынок не означает отсутствие контроля

Следует особо подчеркнуть, что проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» начал реализовываться при отсутствии отраслевого федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в соответствующей сфере деятельности, отмечает Вадим Рябов. Функции государственного контроля (надзора) за соблюдением жилищного законодательства РФ в жилищно-коммунальной сфере предусмотрены действующим законодательством (ст. 20 Жилищного кодекса РФ, постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 года № 1086 «О государственной жилищной инспекции в РФ»). Однако в настоящее время они либо не реализуются совсем, либо возложены в порядке исключения на орган, совмещающий эту работу с функциями по управлению государственным имуществом. Это противоречит действующему законодательству и Концепции административной реформы в РФ в 2006–2008 гг. и, более того, ведет к неэффективности системы управления ЖКХ. Усиление государственного контроля в сфере строительства и ЖКХ позволило бы предупредить и предотвратить негативные эффекты, включая коррупционные проявления, нередко сопутствующие расходованию значительных государственных финансов.

Подводя итоги

С учетом вышеизложенного — в целях придания динамичности процессам, связанным с реализацией проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и повышения эффективности ФЦП «Жилище», по мнению Вадима Рябова, необходимо обеспечить решение следующих вопросов: - Правительству РФ обеспечить скорейшую разработку нормативных документов, обязывающих муниципалитеты, РАО ЕЭС, РАО «Газпром» и других монополистов по окончании строительства выкупать у инвесторов готовые объекты. Выкуп может производиться за счет собственных или заемных средств, возможно, на тех условиях, какие предлагаются гражданам РФ, участвующим в ипотеке на 5,10,15 лет под те же 10–15% годовых; - разработать порядок оказания финансовой помощи муниципальным образованиям из федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ на финансирование работ по инвентаризации объектов жилищно-коммунального назначения и разработке градостроительной документации; - откорректировать подпрограмму «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» в части включения в ее состав ФЦП «Проведение капитальных ремонтов многоквартирных жилых домов», обеспеченной финансовыми ресурсами для предоставления целевых возвратных кредитов на проведение капремонтов; - пересмотреть порядок финансирования работ по обеспечению инженерной инфраструктурой земельных участков под жилищное строительство; - привлечь к реализации Программы РАО «ЕЭС России» и ОАО «Газпром», поручив им разработку, согласование с субъектами РФ и утверждение на уровне Правительства РФ мероприятий по модернизации объектов энергетического и газового хозяйства; - реанимировать подпрограмму «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда» ФЦП «Жилище», дополнительно предусмотрев в ней решение вопросов капремонта и реконструкции жилых домов.

Основные принципы теплоизоляции кровли.

«Американские» мосты через Обводный канал, а также его набережные станут новыми.

В основу работы положено качество.

«ГидроМон»: от нулевого цикла до отделки.

ЖБИ – новое направление деятельности компании «Стройкомплект».

Альтернатива кирпичу.

Оборудование для ручной дуговой сварки покрытым штучным электродом.

Главная Публикации